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发展售后回租模式的路径分析

发表于 2015-3-26 10:49:37 查看:1899 回复:0
  发展售后回租模式的路径分析
  在单纯的售后回租模式中,企业与租赁公司之间的回购是在收取租金后的若干年后,其实施无法保障,风险很大,极易造成企业不按合同规定回租及回购。早在2000年,市场上就出现了售房返租这一融资模式,然而在几年后,由于返租回报很难兑现,并且原建设部于2001年6月1日起开始施行《商品房销售管理办法》,售后返租遇冷,至此售后返租暂时退出了金融租赁的舞台。此外在这种融资模式中,房地产企业由于经营不善以及诚信方面的问题严重影响了其信誉和形象,这种模式一旦失败,对房地产企业以后的经营产生巨大的挑战,可以说是"一锤子买卖"。并且对于应收账款的管理不善将导致租赁公司的物质流与资金流不一致,产生没有现金流入的业务损益,久而久之必将影响企业资金的周转,进而导致企业经营实际状况被掩盖,影响企业生产计划、销售计划等,无法实现既定的效益目标。实践表明单纯的售后回租模式不适应我国金融结构的调整。
  为了更好地利用售后回租所带来的优势,现对售后回租进行优化升级形成售后回租+保理的证券化模式(见图1),使其既适应我国宏观经济现状,又能更稳妥地推进我国房地产业的健康发展。
  图1售后回租+保理的证券化模式
  (1)企业与租赁公司发生出售回租交易,房地产企业与金融租赁公司按产品的造价或评估价折价签订《购买合同》和《回租合同》。房地产企业把房产出售给金融租赁公司,同时房地产产权过户于金融租赁公司,然后房地产企业按合同规定的期限、金额支付给金融租赁公司租金。
  (2)为了确保租金可以按时收回,降低交易中的风险,金融租赁公司与商业银行签订《保理合同》将房地产企业的租金应收款出售给商业银行。至此合同规定的租金应收款收款权转到了商业银行。
  (3)租赁公司将其稳定的现金流一预收租金打包出售给特设机构,由特设机构发行证券,向投资者融资。
   转自:工程管理学报 第26卷第6期2012年12月
         陈德强,温艳晶 《我国房地产发展售后回租模式的可行路径研究》
作者简介:
  陈德强(1965-),男,副教授,研究方向:房地产金融,财务管理;温艳晶(1988-),女,硕士研究生,研究方向:管理科学与工程。
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