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香港地区的按揭制度

发表于 2015-4-20 14:16:30 查看:1010 回复:0
      香港地区的按揭制度
  香港地区的法律制度继受了英国法律的传统,其按揭制度与英国的按揭制度大致相同。在香港,“按揭指一方以房地产为质押向他方贷款的一种制度。按揭属于债的履行担保。债务人通过按揭从债权人那里贷入一笔钱款,待债的清偿期届至,债务人依约还本付息时,按揭解除,否则债权人将实际接管被按揭的房地产。,@由此可以看出,在香港,按揭一词一般仅指房地产抵押,在香港房地产事务中只要使用抵押一词,即指房地产按揭,此时两者的涵义几乎相同。香港按揭存在广义和狭义之分。广义的按揭包括任何形式的质押或抵押,因此按揭受益人(担保权人)也相应地包括接受质押或抵押的贷款人。而狭义的按揭不包括质押和抵押。
  抵押和按揭都是物的一种担保形式,都不转移标的物的占有。但抵押和按揭也是有差别的,抵押一词适用范围广泛,一般财产均可以抵押,按揭一般是指房地产的抵押。但即使是房地产方面,两者的差别也是存在的。一般认为,按揭人在按揭时要将被按揭房地产的所有权转让给按揭权人,在按揭解除时,按揭人再将所有权从按揭权人那里赎回;而抵押人在抵押时并不转移被抵押财产的所有权,抵押权人只是取得了该被抵押财产的一定权益,在抵押解除时,抵押人再将这些权益赎回。这些权益主要有:一是被抵押财产的监管权,即抵押权人要求抵押人合法合理地使用被抵押的财产,未经抵押权人同意,不得将被抵押财产转让、再抵押或以其他方法进行处分;二是在抵押人违约的情况下,抵押权人有权对被抵押的财产采取行为,包括止赎、出售、指定接受人、进行诉讼等:三是对被抵押的财产享有优先受偿权。
    由此可见,香港的按揭制度与英国法的按揭制度一脉相承,但在房地产方面香港法按揭却自成体例。香港房地产业分为两种:法定式产业和公义式产业。法定式产业是法律承认现有或现存的产业,而公义式产业则是指那些没有或者根本不存在的产业,如尚未建成的房屋,我们一般称之为楼花。在房屋建成之后,那些购买了楼花的人,才取得法定式产业。因为此时房地产商正式取得法定式产业,并能依法律手续将法定式产业转移到购买楼花人手中。在此之前,楼花购买人只持有公义式产业。按揭受益人取得产业作保障,抵押受益人依取得的权益来保障。两者依产业的不同分为法定式抵押、法定式按揭和公义式抵押、公义式按揭。法定式抵押只能适用法定产权,并且不转移法定产权给债权人,只把某些权益赋予债权人。法定式按揭适用衡平法产权,其与公义式按揭区别在于它不适用楼花按揭,只适用己建成的物业。根据香港《物业转让及财产条例》
  规定,自1984年11月起,以法定式产业作抵押的,必须订立抵押契约,这样才能达到法定式抵押的效果。从此,法定式按揭不复存在。以前所达成的法定式按揭,从这天开始自动变为法定式抵押,但公义式按揭或抵押仍然存在。因此,现存的香港房地产担保形式仅存法定式抵押和公义式按揭或抵押两类。
  转自罗贤勇:《按揭制度与让与担保制度比较研究》
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