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我国大陆按揭制度的发展现状

发表于 2015-4-20 14:31:57 查看:1302 回复:0
      我国大陆按揭制度的发展现状
  1按揭制度的引进及实践
  在20世纪90年代,随着我国住房制度改革的不断深入,大陆个别地区出现了以转移所有权为特征的担保方式的应用,即商品房按揭。按揭担保自香港引进,首先在相邻的深圳、广州等城市房地产实务中运用,接着推广到北京、上海等大城市。进入21世纪,己成为我国广为流行的一种房地产交易担保方式。我国大陆的按揭通过对英美法按揭的借鉴、融合与创新,与英美法按揭大不相同,无论是按揭标的物范围、设立还是按揭的实现方式均有自己鲜明的特色。按揭制度在我国大陆的引进有其深刻的社会原因和现实基础。十一届三中全会以来,我国经济体制逐渐由计划经济向市场经济转轨,作为国计民生的住房分配制度由福利分房转向以个人购房为主的货币分房制度。但由于公民收入普遍偏低,个人积累较少,同时房地产开发周期长、投资大,因而价值较高,这样,公民的购房愿望与购买能力之间矛盾十分突出。另一方面,房地产开发数量和规模剧增,开发商手里存置大量空房,而不能按期收回投资,资金回笼慢,因而严重制约了房地产市场的正常发展。国家为了满足消费者购房愿望,活跃房地产市场,相继出台了公积金政策、公房低价出售、鼓励公民利用商业贷款买房、兴建经济适用房政策等,但由于其存在规模小、实施难度大、受益人数少等缺陷,因此没有取得令人满意的效果。随着住房制度改革的进一步深化,市场机制的逐步成熟,加上港资房地产企业的大举进入内地,按揭特别是楼花按揭在大陆的大部分地区开始流行。但由于兴起的时间不长,实践过程中问题较多,“假按揭”现象大量存在,贷款银行利益难以得到有效保护,存在巨大的金融风险。
  2按揭制度的法律性质分析
  在我国大陆地区,按揭是指开发商、银行和购房者三方之间约定,由购房者向开发商预交部分房款,其余部分以所购房屋权益作抵押,开发商提供必要的担保,银行发放贷款,当购房者不能按期偿还贷款本息时,按照事先约定,开发商配合银行处置抵押房屋,偿清贷款。目前,我国按揭主要是适用于房屋买卖,包括现楼按揭和楼花按揭。但随着社会经济的不断发展,在某些动产领域,如汽车、船舶也出现了按揭担保的形式。    在实际操作中,我国住房按揭基本上是等同于房屋抵押,使用的房屋按揭贷款合同事实上采用的是抵押贷款合同形式,这种按揭与抵押等同的做法实际上是对按揭法律定性认识不清造成的。目前,我国学界对按揭的性质主要学说有抵押说、权利质押说、让与担保说及新型的独立的担保类型说。实务界和司法界认可了抵押说,但学界对此争议很大。下面对以上几种学说逐一进行分析:
  (1)抵押说。抵押说认为,设定人设定抵押权是为了担保债务清偿,抵押权人有权对抵押人和抵押物进行监督和检查,在必要时还可以直接参与抵押物的管理。债权人在债务人不偿还债务时,有权处分抵押物。银行对按揭的楼花享有监督权和处分权,因此,不管从按揭的设定目的还是从法律效力来看,按揭与抵押基本相同,同属一个范畴。我国各地有关商品房按揭的地方法规以及建设部的《城市房地产抵押管理办法》第3条第4款规定:“本办法所称预购商品房贷款抵押,是指购房人在支付首期规定的房价款后,由贷款银行代其支付其余的购房款,将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”同时最高人民法院在《关于担保法的解释》中也规定:“以依法获准尚未建造的或正在建造中的房屋或其它建筑物抵押的,当事人办理了抵押物登记,人民法院可以认定抵押有效。”由此可见,实务界与司法界认可了抵押说。然而抵押说也存在诸多缺陷。在楼花按揭中,按揭标的物尚不存在,只是未来的房屋,按揭人向债权人提供的还款担保,只能是房屋的期待权。而我国法律明确规定,抵押物必须实现存的,具有交换价值的财产或可以即时化的权利,期待权不能作为抵押标的物,同时,按揭担保的设定人是确定的,购房人和金融机构(主要是银行)分别处于按揭人和按揭权人的地位;而抵押担保的设定人范围较广,抵押人和抵押权人都可以自然人、法人或其他组织。因此,按揭并不等同于抵押。
  (2)权利质押说。根据刘晋的观点:楼花预售合同中的预购人在与银行签订按揭合同时,事实上对作为担保标的楼花并不享有任何物权而仅仅是一种债权请求权和获得将来利益的期待权。此时,购房人向银行提供的贷款担保标的物不是楼花所有权,而是对开发商享有的债权。所以楼花按揭明显不属于不动产抵押的法定范围,而更符合权利质权的特征。但权利质押说也存在不少疑问。在权利质押中,质权人只有在债务履行期到来时才能收取入质的债权,而履行期限内质权人并不享有入质债权。而楼花按揭中,银行在向购房人贷款前就要求购房人将房屋预售合同中的权利移转归自己,购房人在还本付息之后,才可向银行要回自己权利。由此可见,银行在债务履行期间享有购房人转让的期待权,而权利质押中,债权人只有在债务履行期满之后才能取得入质的债权。同时银行从购房人手中取得的仅仅是一种证书,证书本身与实体权利义务并无直接密切关系,本身并不代表权利,而权利质押标的物必须是可以估价的财产权,如债权、提单、股票等。
  (3)让与担保说。学者王闯持此说。王闯认为:商品房按揭性质既不是不动产抵押权,也不是权利质押,而是一种让与担保。其理由是权利转移是按揭和让与担保的共同特征,通过权利的让与达到债务清偿的目的。但让与担保与按揭存在诸多差异,无论是理论上还是实践中我们很难将两者等同。
  (4)新型的独立的担保类型说。该学说将按揭与抵押、质押、让与担保逐个做了比较,认为彼此在主体、客体、生效条件、权利性质及法律关系上有很大的不同,因此,按揭是一种新型独立的担保类型。笔者赞同“新型的独立担保类型说”。
  上述通过对抵押说、权利质押说、让与担保说进行简要分析得出,按揭与它们之间都存在较大差异,不宜与它们等同,而应当定性为一种新的担保制度。
  转自罗贤勇:《按揭制度与让与担保制度比较研究》
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