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按揭与让与担保两种制度的比较

发表于 2015-4-20 14:32:57 查看:802 回复:0
      按揭与让与担保两种制度的比较
  我国大陆的按揭与让与担保是两种不同的担保制度,它们之间存在较大差异,其主要表现在以下八个方面:
  (1)设立的目的不同。按揭的目的是为了融资购置房产,按揭贷款主要用于支付购房价款。让与担保固然有融资目的,但并不限于购置房产。
  (2)可设立的标的物不同。虽然按揭的标的物可及于汽车、船舶等贵重物品,但主要还是房地产,而让与担保的标的物范围极其广泛,各种动产、不动产、权利均可纳入其中。
  (3)生效条件不同。按揭有现房和期货之分,如果标的物是现房,由按揭权人持有按揭所有权证,如果是期房,则须将《商品房租售合同书》交按揭权人持有。但无论现房还是期房,均须向法定机构办理登记后才能生效。而让与担保除不动产外,只以登记为对抗要件。
  (4)是否转移标的物所有权有所不同。在我国房地产按揭实践中,无论是楼花按揭还是现房按揭,银行为了防止按揭人擅自转让房屋或一房二卖,一般会要求按揭人提交合同、证书归自己保管,但按揭人提交银行保管的合同、证书只是权属证明文件,文书的转移并不发生商品房所有权的转移。而让与担保一般是要转移标的物的所有权。
  (5)主体有所不同。按揭的主体至少包括购房人、售房人和按揭银行三方,按揭权人只能是银行,按揭人只能是购房人。而让与担保的主体通常只包括让与担保设定人和让与担保权人,而且让与担保权人不限于银行。
  (6)登记制度不同。我国大陆的按揭按照法律的规定必须进行抵押登记或预登记,而让与担保至今为止仍没有一种理想公示方法。
  (7)法律关系复杂程度不同。按揭制度中的法律关系比让与担保复杂得多。
  按揭所涉及法律关系一般有四到五个。第一个法律关系是按揭人因购房和房产商产生的房屋买卖关系;第二个法律关系是按揭人因支付购房款向银行贷款而产生的借贷关系;第三个法律关系是按揭人将所购房屋作为按约偿还贷款本息的保证所产生的按揭关系;第四个法律关系是房产商为保证按揭人清偿贷款与银行产生的保证关系;第五个法律关系是按揭人按银行指定的险种向保险公司办理所购房屋保险而产生的保险关系;第六个法律关系是若按揭人不能按约定向银行偿付本息,则由房产商按房价的百分之七十回购所产生的房屋回购(买卖)关系。六个法律关系中,实践中不一定都能涉及,但通常前四个法律关系会涉及。而让与担保涉及的法律关系,相比按揭其所涉及法律关系到要简单得多。
  (8)权利的实现方式不同。按揭制度中,按揭权人可采取折价或拍卖、变卖标的物所得价款优先受偿,也可采取依回购条款,由售房人向银行回购按揭标的物,并以回购款偿还银行贷款本息。在以回购方式实现债权时,银行通常会要求房地产开发商在按揭人不履行还款义务时,作为保证人对房屋进行回购,房屋回购己成为按揭中必不可少的一部分。而让与担保权人无权要求设定人回购担保物,只能取得标的物所有权或以标的物之变价优先受偿,清算义务必不可少。
  转自罗贤勇:《按揭制度与让与担保制度比较研究》
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